图为：开发建设单位已打出投资旗号，吸引购买者 CFP图
　　楚天金报讯 本报记者金济

　　提要

　　前段时间，武昌长城嘉苑小区准备出售车位，业主赵女士登记了购买信息。不过，她心里一直有个疑问：没有产权的车位，买了到底有没有风险？实际上，在武汉多个小区车位纷纷高价出售的背后，是产权不明晰、收益大都被一些开发商揽入囊中的监管真空。

　　多个小区车位没产权证

　　今年初，张先生在光谷巴黎豪庭小区买了一个车位，花7万元。这还不算贵的，位于三阳路的华清园地下车位卖17万元；前段时间，武昌一处新楼盘车位出售，17万元的价格引发众多业主排队。

　　记者走访了解到，多个小区出售的仅是车位使用权。购买时，业主只需跟开发商签订出让协议，相当于业主长期租赁车位使用权，但没有产权。光谷一楼盘车位销售合同中，明确了“本车位无法办理产权”的条款。徐东友谊大道七星绿色花园，在车位出让协议中标明，“车位使用权年限与地面上的建筑物的土地使用权年限一致，即70年”。

　　记者走访的上十个小区里，只有汉口杨汊湖一个楼盘的部分地下车位有产权证，有产权证的车位也要比无证的贵。如该小区有证车位13.5万元，无证车位12万元。

　　武汉市房管局产权处负责人介绍，地下车位分为两类：一类是报建时就已在规划上注明是地下车位。此类车位可以租售，但需取得房管部门的销售许可。另一类是以人防工程名义报建，实际作为车位使用的。这类车库不能买卖，根本不能取得房产证、土地证。

　　武汉市房产登记发证中心有关人士称，车库取得产权必须要有三个条件：一是小区的车库（位），不管开发商是否出售，不能算入公摊面积。二是小区车库（位）有墙分隔的独立车库，且层高达到2.20米以上。三是地下室（非人防工程）车位、利用架空层等作车位的，必须有明确界址点（车位之间的分割点），且层高2.20米以上，经过规划批准为车位用途的，才能取得产权证。

　　地下车位多属人防工程

　　根据国家规定，修建一定规模的楼房，开发商必须强制建设防空地下室，即人防工程。武汉市人防办总工余新建介绍，如住宅楼高10层以上、埋深3米，就必须按照占地面积修建同等的人防工程；多层住宅，按总建筑面积的10%配建。而且，开发商配建人防工程还可以享受到各种税费的优惠。因此，现在城市小区大部分在售的地下车位，其实属于人防工程。仅有少量开发商在做人防工程时，多挖一些空间，办理规划许可，建成可以办理产权证的车位。

　　余新建介绍，根据《人民防空法》的规定，人防工程属于“平战结合”，即人防工程修建后，战时或遇到重大灾难时用于抵御灾害，由国家统一调配使用，平时可以开发利用，本着“谁开发、谁受益”的原则，可以用于停车、地下超市、商场等用途。

　　地下车位产权属于谁

　　余新建介绍，虽然《人民防空法》规定人防工程平时由投资者使用管理，收益归投资者所有，但并未明确地下车位的产权到底是属于开发商，还是属于全体业主。

　　湖北典恒律师事务所何新权律师介绍，2007年实施的《物权法》虽然明确了小区很多设施的归属，但是对地下车位产权却没有涉及，这就给了开发商打“擦边球”的机会，高价出租车位或出售使用权。他个人认为，人防工程属于公益性事业，属于小区的配套设施，开发商修人防工程是法律义务，人防是共有财产，应属于国有或由法律明确为全体小区业主共有。

　　另外，开发商建设的人防工程，并非是个独立的建筑，而是在小区建筑物做地下基层时就已经挖好，后期配套进一些设施而已。按惯例，这些成本已经计入小区建筑成本。记者询问几家开发商工程部人士，均证实，人防工程列入总建筑成本由购房人买单，早已是行业惯例。

　　记者曾经采访的武汉市建筑工程造价管理站相关人士也介绍，开发商建造一个地下停车位的建筑成本为3000元/平方米左右，而地下停车位每平方米的售价多在万元，巨大的利益现在都归开发商所有了。

　　余新建说，正是看到了人防工程改为地下车位的巨大收益，开发商态度大逆转原先不乐意配建，现在是积极建设。

　　长期租赁合同暗藏风险

　　目前，虽然很多开发商都避开了“产权”这一核心问题，改为出让长期使用权，但这一点也存在较大风险。余新建认为，业主花十几万元与开发商签订了长期租赁协议后，一旦出现自然灾害等不可预知情况，国家可统一调配各个小区的人防工程使用，购买车位的业主就会存在风险。另外，一旦遇到拆迁等问题，买了车位的业主权益如何保证？

　　记者走访的小区中，车位销售协议都很简单，大部分只注明车位位置、价格、后期服务费等，对以上问题都没有涉及。


　　记者了解到，针对地下车位这个新问题，房管、物价等部门目前都没有相关的规定进行约束和明确。

　　何新权律师说，近两年，售价高昂的地下车位成为有车族担忧的焦点，他建议有关部门尽快出台相关法规，明确地下停车位的产权，以解决产权不明晰、租售转让秩序混乱等问题。

　　另外，一名业主在一个小区能买多少停车位，非业主是否也可以在小区内购买地下停车位，目前政策方面也还留有空白，给炒家留有操作空间，间接炒高了地下停车位的价格。

　　余新建也呼吁，应对人防工程的产权、收益等进行立法。(本文来源：荆楚网)