(三)引入前期运作和投资公司

海银财富分析，基于深圳城市更新项目巨大的商业利益，市场上成就了一批专门从事城市更新项目前期运作(即行业所说的操盘方)和做前期投资的公司(如AD投资、ZCYX投资公司等)，前期运作公司和投资公司可能是体系内两个平行主体，也可能是不同体系的外部合作主体。

海银财富分析，操盘方主要解决前期历史遗留问题、争取非农指标落地、协调和处理村股份公司和其他权属人的关系和锁定项目的开发权益，把项目运作至列入更新计划或通过专规等相对“成熟”阶段，然后整体转让给开发商进行开发建设(需要说明的是，深圳项目竞争激烈，很多外地开发商为占领市场，也会考虑在更早期就受让项目，比如跟村签订了合作开发协议，并已在集体资产交易平台和街道办备案通过后就收购)。

投资公司投入资金和监督操盘方的操作流程和资金使用的收益来源主要是项目二次转让的收益，而对于项目转让后的收益操盘方和投资公司的收益分成方式主要有如下两种：

1、投资方收取固定收益，一般收益要求跟地产融资项目接近，大概为年化11-13%之间(此成本仅供参考，前期操作难度、周期、风控措施、还款来源均影响最终的资金成本);

2、双方按照转让收益的比例获得分成。

总结：此阶段的融资方式有：集团拆借、股东借款、前期运作公司和投资公司的投入。

二、拆迁安置补偿协议谈判阶段

严格意义上，此阶段仍然为城市更新项目的前期阶段，因此上面所说的融资方式均适用于本阶段的融资需求，除上述之外，仍有下列融资方式可以考虑：