此阶段主要可以考虑物业管理费ABS类融资产品，具体请参考“西政资本”公众号《201804：地产融资现状分析及房地产企业资产证券化产品融资规划》。

十三、物业自持运营阶段

(一)银行经营性物业贷款

海银财富分析，一般需要在运营较为成熟的阶段才能操作，贷款额度是该物业5-10年间的租金总额的七成左右，贷款期限一般是5-10年，成本较低，为基准利率上浮10-20%左右。整体而言，虽然成本较低，但融资金额也较少，而且期限长，也很难找后续的资金进行置换。

(二)银行抵押贷款

海银财富分析，一般按照抵押净值(即物业销售价值减去税费后的剩余价值)的一定成数来计算融资金额，如工业物业按照5成，商业6成，住宅7成等，虽然此方式能获得比经营性物业贷款更多的融资金额，但是物业被抵押后，也会为后期处置物业带来很多不便。当然也有一个好处，就是贷款期限较短，期限满后，可以重新按照最新的评估价值不断放大并获得更多的融资金额。

(三)租金类ABS/CMBS

上述三种融资方式，从获得的融资金额而言，资产证券化的方式最多，这也是目前大部分开发商会优选这类融资方式的原因之一。

十四、其他融资说明

(一)作为开发商的融资部门、财务部门或投资部门，在项目融资过程中，需多多关注资金成本、额度、准入条件、放款速度等关键要素，作为地产融资机构的专业团队，如何综合上述关键要求快速设计融资方案和实现放款，也是衡量这个机构和团队能力的最佳标准。

(二)如何在多个融资方案中分析和筛选最优的方案并实现落地和放款，也是融资团队的价值体现。

(三)一个项目从最开始就做整体的全过程融资设计和筹划非常关键，一方面确保不会出现任何资金断裂，一方面也在各个融资环节和不同融资方案中得到很好的协调和平衡。

(四)除上面融资方式外，如果项目存在银行贷款到期无法归还的情形，可考虑包装成不良资产处置或资产证券化产品进行处理。